Lease-Back - лучший способ инвестирования во Франции
В середине 80-х годов правительство Франции придумало интересную схему привлечения дополнительного денежного потока в туристический сектор экономики. Оно предложило французам, а также и гражданам всех без исключения стран мира – от миллионеров до представителей среднего класса – поучаствовать в строительстве объектов размещения туристов.
Государственная программа под названием Residence du Tourisme подразумевала честную сделку. Вы вкладываете деньги в определенные объекты недвижимости: квартиры, коттеджи, виллы и обязуетесь на несколько последующих лет сдавать собственность уполномоченным государством фирмам – специалистам в гостиничном бизнесе или по сдаче недвижимости в аренду туристам. А мы за это освободим вас от НДС, при этом фирма-партнер заплатит за вас и все остальные налоги, а также покроет текущие расходы на содержание квартиры, включая коммунальные платежи и замену мебели. Вы же при этом будете получать гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и даже сможете пару недель в году своей квартирой пользоваться.
Эта схема, известная также под международным термином Lease-Back ("покупка с последующей обязательной сдачей в аренду") во Франции очень хорошо прижилась и успешно просуществовала уже 40 лет. Это легко объяснимо. Удерживая пальму первенства по количеству посещений туристами, (77.000.000 туристов посетили Францию в 2002 г., и принесли ей доход в размере 34.500.000.000 евро), страна стремится принимать все больше и больше гостей, обеспечивая таким образом занятость сотням тысяч французов. Вторая участвующая сторона – собственно частные инвесторы – тоже довольна, и недостатка в клиентах продавцы объектов категории Residence du Tourisme не знают.
Сильные стороны предложения очевидны. Учитывая "специализацию" жилья, расположено оно всегда в самых популярных туристических центрах Франции: как правило, это сердце Парижа и Лазурный берег. С правильным выбором ошибиться сложно: подсчитано, что из 95 департаментов страны привлекательными с точки зрения иностранного покупателя являются около 20, а реально из этой двадцатки 80% частных зарубежных инвестиций оседает всего в 4 административных единицах. Недвижимость в таких местах лучше всего защищена от колебаний цен на рынке и со временем стабильно дорожает.
Объекты на условиях обязательной сдачи в аренду предлагаются самые разные: это и апартаменты у моря, коттеджи в горах, скромные однокомнатные квартиры-студии и виллы стоимостью в миллионы евро. Реже это реконструированное жилье – столетние парижские многоэтажные дома с видом на Сену, и чаще – новостройки на Лазурном берегу. Последние представляют наибольший интерес, поскольку налоговое освобождение получается максимальным
Тем, кто финансирует возведение новых квадратных метров под аренду, французское государство полностью возвращает НДС в размере 19,6%. То есть это минус 16,4% от средней рыночной цены жилья. Квартира, обычно стоящая 100.000 евро, обойдется вам всего в 83.600 евро. Не удивительно, что в самых востребованных у покупателя городах-курортах вроде Сан-Тропэ, Антиба и Ниццы многие проекты раскупаются англичанами, немцами, голландцами еще на нулевом цикле. НДС застройщик с покупателя либо просто не берет, либо возвращает ему деньги через какое-то время, после взаиморасчетов с государством. В случае приобретения жилплощади в старинных реконструированных домах НДС возмещается в размере 10%.
Что из себя представляет жилье Lease-Back, к примеру, на Лазурном Берегу в Вильфранш-сюр—Мер? Это новый дом с однотипными одно- и двухспальными квартирами, в которых имеется телефон и которые для сдачи в аренду даже не надо меблировать и обставлять техникой – этим занимается компания-партнер. На первом этаже такой резиденции обязательно есть консьерж, на огороженной территории – парк, детские площадки, парковка, открытый бассейн и теннисные корты. Если это отдельный коттедж в закрытом поселке, то обстановка, как правило, еще более располагает к отдыху. У отдыхающих объекты этой так называемой "системы альтернативного размещения" пользуются большим спросом. Для семьи из нескольких человек аренда жилья с собственной кухней и минимальным набором услуг обходится дешевле, чем проживание в отеле, где платить нужно за каждого.
Необходимость сдавать такую недвижимость в аренду для большинства покупателей-инвесторов является не обременением, а весьма выгодным предложением. Ведь обычно инвестиционная недвижимость либо вообще не рассматривается ими как жилье для собственных нужд, либо оно требуется всего на неделю-другую в году – на период отпуска. Заниматься сдачей самостоятельно и на расстоянии очень хлопотно, и с учетом сезонных спадов и взлетов спроса это занятие не гарантирует стабильного дохода, а также отнимает много времени от вашей повседневной жизни. Компания же, арендующая у собственников квартиры и дома по программе Residence du Tourisme, гарантирует ежеквартальную фиксированную сумму поступлений: как правило, это 5-6% годовых. При этом собственника не заботит, низкий сезон или высокий, сократился ли турпоток из—за международного терроризма или погодных катаклизмов – согласно контракту, свое он получит в любом случае. Причем это практически чистый доход: все текущие траты управляющая компания берет на себя.
Период, на который недвижимость предстоит отдать в работу, чаще всего составляет 9 лет, но может быть продлен и до 20. Однако это не значит, что весь столь долгий срок вы не сможете свою собственность навещать. За домовладельцем в контракте обычно закреплено право жить в доме или квартире одну-две недели в году, ничего не доплачивая компании-арендатору. Из—за этих самых недель некоторые люди иногда путают Lease-Back с таймшером. Но между ними нет ничего общего: в данном случае вы и только вы являетесь единоличным собственником, и по истечении девятилетки сможете распоряжаться укомплектованным мебелью и бытовой техникой жильем как пожелаете.
Можете переселить в него на время учебы подросших детей (в Ницце есть университет) или оставить пустовать. Продлить договор аренды с компанией и продолжать получать стабильный доход или же с выгодой продать значительно выросшую в цене квартиру.
В любом случае, по сравнению с банковским вкладом вложенные в такую недвижимость деньги наверняка принесут большую прибыль. Нужно только правильно выбрать агента, специализирующегося на продаже именно такой собственности.
Договор заключается с управляющей компанией на срок от 9-ти лет. Управляющая компания платит владельцу оговоренную и индексируемую в соответствии с уровнем инфляции ежемесячную арендную плату. Управляющая компания передает объект недвижимости в субаренду своим клиентам на отдельные периоды (от нескольких дней до нескольких месяцев). При этом все риски, касающиеся субаренды, управляющая компания берёт на себя, например, автоматически несет все риски за любой ущерб, нанесённый суб-арендаторами (для владельца недвижимости, таким образом, арендатором de jure является управляющая компания, в не арендаторы de facto).
Это является для владельца-инвестора гарантией безопасности и доходности вложений.
Действительно, в не зависимости от того, арендована собственность или нет, владелец имеет стопроцентную гарантию того, что арендная плата, оговоренная заранее в контракте, будет заплачена управляющей компанией, вне зависимости от того, найдёт она клиентов или нет.
Размер годовой арендной платы, выплачиваемой управляющей компанией владельцу недвижимости, стандартно эквивалентен 5-6 % полных инвестиций.
Владелец имеет право проживать в свой квартире, оформленной по договору leaseback, в периоды, оговоренные в контракте с управляющей компанией. Есть 4 стандартных варианта договора:
Арендный договор с 2 неделями личного проживания владельца, 1 неделя в течение зимы (исключая французские школьные каникулы) и 1 неделя в течение лета.
Арендный договор с 4 неделями личного проживания владельца, 1 неделя на Рождество, 1 неделя в феврале – апреле и 2 недели в течение лета.
Арендный договор с 6 неделями личного проживания владельца, 1 неделя на Рождество, 1 неделя в феврале – апреле и 4 недели в течение лета.
В некоторых случаях, когда владелец заинтересован проживать в своей квартире максимально долго, но желает сэкономить 19,6% стоимости квартиры, возможно сделать специальный контракт, т.н. "mandat de gestion". В этом случае владелец сдаёт свою квартиру управляющей компании только на 6 месяцев и 1 день ежегодно (это необходимо, чтобы возвратить VAT (налог НДС)). В остальное время он может использовать свою собственность по своему желанию. Данный вариант применим не во всех случаях, т.к. юрист управляющей компании должен показать налоговым органам, что в данном случае речь идёт не об уходе от налогообложения и применение для данного случая leaseback законно.
Для чего введена система "leaseback" во Франции?
Приток туристов во Францию гораздо больше, чем в любую другую страну мира. Французы сами часто арендуют жилье на длительный срок - особенно в летние месяцы. Мест в отелях постоянно не хватает. Именно поэтому французское правительство решило поощрить иностранцев к инвестициям по схеме "leaseback".
Чем выгоден "leaseback"?
При покупке недвижимости по схеме "leaseback" покупатель освобождается от НДС, который во Франции составляет 19,6 %. Это означает, что недвижимость стоимостью, например, 100 000 обойдется вам в 83 600.
Гарантированный ежегодный рентный доход обычно составляет 6 % от стоимости жилья. И это при том, что вы будете избавлены от всех расходов, связанных с владением недвижимостью. Как правило, этот доход индексируется и не зависит от инфляции. Кроме того, при определенных условиях рентный доход может быть полностью освобожден от французских налогов.
Все риски, связанные со сдачей жилья, переходят под ответственность управляющей компании. Например, если съемщик нанес вред вашей квартире - это проблема компании, а не ваша. Кроме того, вы получаете стабильный доход, вне зависимости от того, удалось ли компании сдать вашу собственность.
Возможны ипотечные кредиты в большинстве случаев до 95 % от стоимости жилья под фиксированные проценты - 5,2 % или 4 % по гибкой системе оплаты. 95 % кредит вряд ли можно будет покрыть доходами от аренды, однако 60-70 % кредиты - вполне.
Вы сами можете проводить отпуск в вашей квартире бесплатно. Время проживания в разных программах разное, обычно составляет 2, 3 или 4 недели в году. Вы можете обсудить с компанией дополнительное время пребывания.
"Leaseback" доступны в местах, где ожидается большой скачок цен на недвижимость в ближайшие 9 лет. Более того, сами квартиры и дома - как и 4-5-звездочные отели - расположены так, что их стоимость быстро вырастет.
Где доступен "leaseback"?
"Leaseback" возможен только в новых или полностью переконструированных районах Франции, включая Париж, Нормандию, Атлантическое побережье, Средиземноморское побережье и Южную Францию. Кроме того, многие европейские страны подключились к программе "leaseback", поэтому в некоторых из них также есть "leaseback" проекты.
Многократные инвестиции
Вы можете приобрести несколько "leaseback" проектов в разных регионах, что позволит вашей семье и вашим друзьям проводить отпуск, например, в Париже, Нормандии, Ницце или Альпах в любое время года. Таким образом, вы сможете также избежать риска падения спроса на недвижимость в конкретной местности
Гарантии и безопасность вложений при инвестировании leaseback
Согласно схеме leaseback, инвестор может купить только новую квартиру или дом, только "высокого уровня" (residence high-end tourism or business).
С момента покупки он является полным и единоличным собственником этого недвижимого имущества.
leaseback – инвестиционная схема, при которой владелец с самого начала получает стопроцентные права собственности, при этом имея постоянный доход от сдачи своей собственности в аренду, доход, гарантированный французским законодательством, в т.ч. законом о leaseback.
Договор заключается с управляющей компанией на срок от 9-ти лет. Управляющая компания платит владельцу оговоренную и индексируемую в соответствии с уровнем инфляции ежемесячную арендную плату. Управляющая компания передает объект недвижимости в субаренду своим клиентам на отдельные периоды (от нескольких дней до нескольких месяцев). При этом все риски, касающиеся субаренды, управляющая компания берёт на себя, например, автоматически несет все риски за любой ущерб, нанесённый суб-арендаторами (для владельца недвижимости, таким образом, арендатором de jure является управляющая компания, в не арендаторы de facto). Это является для владельца-инвестора гарантией безопасности и доходности вложений.
Действительно, в не зависимости от того, арендована собственность или нет, владелец имеет стопроцентную гарантию того, что арендная плата, оговоренная заранее в контракте, будет заплачена управляющей компанией, вне зависимости от того, найдёт она клиентов или нет. Размер годовой арендной платы, выплачиваемой управляющей компанией владельцу недвижимости, стандартно эквивалентен 3-5 % полных инвестиций. Владелец имеет право проживать в свой квартире, оформленной по договору leaseback, в периоды, оговоренные в контракте с управляющей компанией. Есть 4 стандартных варианта договора:
- Арендный договор с 2 неделями личного проживания владельца, 1 неделя в течение зимы (исключая французские школьные каникулы) и 1 неделя в течение лета.
- Арендный договор с 4 неделями личного проживания владельца, 1 неделя на Рождество, 1 неделя в феврале – апреле и 2 недели в течение лета.
- Арендный договор с 6 неделями личного проживания владельца, 1 неделя на Рождество, 1 неделя в феврале – апреле и 4 недели в течение лета.
- В некоторых случаях, когда владелец заинтересован проживать в своей квартире максимально долго, но желает сэкономить 19,6% стоимости квартиры, возможно сделать специальный контракт, т.н. "mandat de gestion". В этом случае владелец сдаёт свою квартиру управляющей компании только на 6 месяцев и 1 день ежегодно (это необходимо, чтобы возвратить VAT (налог НДС)). В остальное время он может использовать свою собственность по своему желанию. Данный вариант применим не во всех случаях, т.к. юрист управляющей компании должен показать налоговым органам, что в данном случае речь идёт не об уходе от налогообложения и применение для данного случая leaseback законно.
- Продажа или перепродажа недвижимого имущества по cистеме Leaseback.
Владелец может в любой момент продать свою собственность или прекратить коммерческий арендный договор с управляющей компанией, чтобы использовать свою собственность по своему усмотрению. Но эти варианты подчиняются условиям:
- При перепродаже объекта третьему лицу, которое желает продолжить оставаться в системе leaseback:
В этом случае владелец получит обратно все затраченные деньги (sell.it) и не будет платить VAT, т.к. объект продолжает удовлетворять основному критерию leaseback - способствовать развитию туриндустрии Франции. Более того: большинство объектов, включенных в систему leaseback строятся в самых инвестиционно привлекательных областях Франции, что позволяет с максимальной долей вероятности рассчитывать на рост цены объекта. Доход от ренты не является единственным источником дохода владельца объекта leaseback, т.к. кроме этого растет цена объекта, т.е. повышается капитализация. При продаже объекта в этом варианте инвестор не только восстановит свой изначальный status quo, но и получит прибыль.
- Перепродажа человеку, который не желает продолжать leaseback.
Эта продажа будет возможна только в конце контракта или по соглашению с управляющей компанией. В обоих случаях инвестор должен будет возместить Государству Франция часть VAT, заплаченного за него Государством при покупке.
Размер НДС, который должен быть возвращён Франции, вычисляется следующим образом:
Начальная сумма НДС, полученая инвестором от государства Франции - 1/20 tax управляющей компании, которые инвестор получает ежегодно согласно арендному договору.
пример:
Начальные инвестиции: 120 000?.
НДС (19.6 %): 19 665?
Период, в течении которого инвестор был в системе leaseback: 10 лет.
Инвестор должен будет возместить французской системе взимания налогов сумму: 9832 ?
Это неудобство смягчено фактом, что цены на недвижимость во Франции увеличиваются ежегодно и стабильно. Увеличение цен, как было сказано ранее, происходит вследствие реальных потребностей Франции. Франция в настоящее время действительно одна из ведущих стран в Европе по рождаемости - свыше 700 000 человек ежегодно.
Соответственно, компенсация VAT не будет возложена на инвестора: спустя десять лет после заключения договора leaseback стоимость недвижимости, купленной инвестором, вырастет как минимум в полтора раза, поэтому государство в любом случае предложит инвестору вариант tax free (т.е. не возвращать VAT) + всю изначально заплаченную инвестором за недвижимость сумму. Кроме того, у инвестора останется вся сумма арендных платежей за 10 лет, которая близка к самой стоимости недвижимости.
Три основных типа жилья, удовлетворяющие схеме leaseback:
1.Собственно, для проживания (The residential services):
Объекты leaseback обычно располагаются в центре города и предлагаются для проживания бизнесменам, предполагающим провести в городе от нескольких недель до нескольких месяцев.
Также эти квартиры удобны для проживания студентов: реальная потребность в таком жилье во Франции (согласно observatory of student life - французской правительственной организации) - 37.6% студентов во Франции не может найти жилье. По прогнозам той же организации, через 15 лет число студентов во Франции удвоится. В 2007 году с заявками на жильё обратилось 383 000 студентов, при этом число студентов во Франции увеличивается в среднем на 80 000 человек в год.
2.Для бизнес-туризма:
В эту группу входит более 10 миллионов человек в год, которые навещают Францию на срок от нескольких дней до нескольких недель по профессиональным нуждам.
Бизнес-туризм во Франции даёт товарооборот 23 миллиарда евро и даёт работу почти 300 000 человек. Экономическая важность этого сектора такова, что бизнес-туризм, так же как и строительство нового жилья, является предметом специальной поддержки Правительства Франции. В 2007 Правительством Франции при инициативе Министерства Экономики был организован Национальный комитет по бизнес-туризму. 50 % бизнес-туристов остаётся на территории Франции на более длительные сроки, и поэтому нуждаются в более гостеприимном жилье, нежели его могут предоставить традиционные отели.
Кроме того, в подавляющем большинстве традиционных французских гостиниц отсутствуют такие вспомогательные сервисы, как оборудованные по последнему слову техники залы заседаний, залы встреч, которые автоматически присутствуют в объектах leaseback, предназначенных для бизнес-туризма.
3.Туристические резиденции:
Франция занимает ведущее место в мире по количеству туристов. Ежегодно её посещают 85 миллионов туристов. Более 118 миллионов воздушных пассажиров проходят через французские аэропорты. Туристические резиденции представляют второй тип жилья для туристов и иностранцев после традиционной французской гостиницы. При этом число ночей, проведённых средним туристом в туристической резиденции существенно (по некоторым данным - многократно) больше продолжительности пребывания в обычном отеле. Стандартное время проживания в туристической резиденции составляет две - три недели, и они предлагают много преимуществ для туристов:
- Резиденции обычно располагается в самых популярных у туристов областях, но далеко от переполненных областей
- Объем услуг, предлагаемых резиденциями, существенно превышает стандартный набор традиционной гостиницы: встреча клиента, завтрак, джакузи, сауна, бассейн, фитнес-зал, теннисный корт.
Кроме того, резиденции с успехом восполняют уменьшающееся число отелей во Франции – этот феномен имел место на протяжении последних 10 лет (и тенденция не меняется!), к большей выгоде оставшихся сетей отелей - росту цен и заполняемости, которая заставляет туристов (в высокий сезон - стандартно), бронировать номера за месяц и более до заселения, при том что набор услуг обычного отеля не соответствуется с длительным пребыванием в нем.
УДАЧИ В ВЫБОРЕ!